건축물 합필·분할 시 어떻게 하나

[male vocal] 건축물 합필·분할 시 '첫째'는 여러 호를 합쳐서 사용하는 경우는~~~ 행정복지센타에서 전입신고시 등록 혼란~~~ 합쳐진 공간을 사용하지만 등기부등본상으로는 여러 호수로 분리되어 있어, 어느 호수로 전입신고를 해야 하는지 불명확해서~ 대항력 취득 불확실성으로 잘못된 건축물호수로 전입신고 시 대항력(제3자에 대한 권리주장) 실패 할수있어~ 확정일자 문제는 전입신고와 확정일자의 주소지가 실제 사용 공간과 불일치할 경우 법적 보호가 약해~ 우선변제권 리스크: 경매 시 배당순위에서 후순위배당 또는 불리한 위치에 처할 수 있어~~ 임대차계약서상 건축물호수와 등기부상등본 호수 불일치는~ 건물 면적 산정의 어려움 (보증금 한도 계산 시)이야 이해해야해~~ '둘째'는 건축물 분할 후 등기 정리 미비시~~~ 권리관계 불명확으로 실제로는 분할되었으나 등기부등본상 하나의 건물로 되어 있어 소유권 범위 불분명 해~ 근저당권 범위 문제는 기존 근저당권이 전체 건물에 설정되어 있어, 분할된 일부만 임차해도 전체 채무에 영향받을 수 있어~ 경매 시 일괄매각 위험부담으로 분할된 건물 전체가 한꺼번에 경매 처리될 수 있어 보증금 회수 곤란하고~ "대항력 인정 범위는 어느 부분에 대한 임차권인지 특정이 어려워 법적 분쟁 소지가 있고"~~ 전세세입자 피해는 본인이 임차한 부분은 문제없으나 다른 분할 부분의 문제로 전체 건물이 경매로~~~ 등기부 조회만으로는 실제 권리관계 파악 불가능해서~ 보증금 반환 청구 시 채무자 특정의 어려움이 예상돼요~~~ '셋째'는 전세세입자 보호를 위한 대응방안 계약 전 확인으로~~~ 건축물대장 vs 등기부등본 대조로 실제 사용 형태와 법적 등록 상태 일치 여부 확인하고~ 근저당권 현황은 설정 범위가 임차 부분만인지, 전체 건물인지 확인해~ 임대인 권한은 실제 소유자인지, 합필/분할된 모든 부분의 소유권을 가지고 있는지 확인하고~~ 계약하기전 조치는 정확한 표시로 임대차계약서에 건축물대장상 호수, 층수, 면적을 정확히 기재하고~ !다시한번 말하지만!~ "계약하기전 조치는 정확한 표시로 임대차계약서에 건축물대장상 호수, 층수, 면적을 정확히 기재하고~" "특약사항 기재"로 "등기 정리가 완료되지 않은 경우 임대인이 정리 후 임대차계약 체결" 등의 조건 명시해~ 전입신고 전략으로 가능한 모든 해당 호수에 전입신고 하여야해~~~ 법적 보호는 확정일자 필수 취득: 전입신고와 동시에 확정일자 받고~ 내용증명 발송으로 등기 불일치 사실을 임대인에게 통지하고 시정 요구하고~ 전세권(물권) 설정 검토: 가능하다면 전세금반환채권을 담보하는 전세권등기 설정 진행해~~~ '넷째'는 법률적으로 주택임대차보호법 적용은 주거용 건물의 경우 일정 요건 충족 시 보호 가능하나, 등기부등본과 실제 사용 불일치 시 적용 여부 다툼이 있어~ 상가건물임대차보호법도 상가의 경우도 유사한 문제 발생하고 았고~ 등기부등본 공신력 부재: 한국은 "등기부등본에 공신력이 없어" 실제 권리관계와 다를 수 있음을 알아야 해~~~ " '결론을말할까' 건축물의 합필·분할과 등기 불일치는 전세세입자에게 심각한 법적·경제적 위험을 가져오니깐. 계약 전 반드시 전문가(변호사, 법무사) 상담을 받고, "등기부등본과 건축물대장을 면밀히 검토한 후 계약을 체결"하는 것이 안전해. !다시말하지만! "등기부등본과 건축물대장을 면밀히 검토한 후 계약을 체결"하는 것이 안전해. 지금까지의 의견은 개인적 의견을 정리한거야 반드시 전문가와 상담(등)으로 "다시한번 확인" 하는건 '필수' "필수"야~~~~~~